الفيسبوك
التويتر
اليوتيوب
الانستغرام
لينكدإن
تيلكرام
بنترست
بودكاست
الحوار المتمدن
- موبايل
الموقع
الرئيسي
مظاهر نفاذ الرهن الرسمي والعقاري
مصطفى الهاشمي
2023 / 1 / 7الادارة و الاقتصاد
من عوامل قوة الرهن الرسمي والرهن العقاري (الرهن الحيازي الوارد على العقار ) أن نتائجهما قد لا تقتصر على أطرافهما، بل قد تمتد إلى الغير، بحيث يتضرر من الرهن أشخاص رغم أنهم ليسوا طرفا فيه، وذلك أن الرهن ينشئ وضعا قانونيا يستطيع الدائن المرتهن الإحتجاج به في مواجهة الغير، كما بالمقابل يمكن للغير أن يستفيد من هذا الرهن على إعتبار أنه يضيف عنصرا إيجابيا لذمة الدائن المرتهن ويزيد في ضمانه، وهذا هو مفهوم مبدأ نفاذ العقد الذي ( يفرض إحترام عقد أبرمه الغير دون الإلزام بالتزام سلبي أو إيجابي
محدد ) ([1]) .
ورتب القانون على إعمال النفاذ مظاهرا تحمي حق الدائن المرتهن في مواجهة الغي، هي آليتان بالنسبة للرهن الرسمي، التقدم والتتبع، وأضاف لهما آلية ثالثة بالنسبة للرهم العقاري هى آلية الحبس.
1 . آلية الحبس:
تنص المادة 962 ق م ج ([2]) على أنه (يخول الرهن الدائن المرتهن الحق في حبس الشئ المرهون على الناس كافة، دون إخلال بما للغير من حقوق تم حفظها وفقا للقانون.
وإذا خرج الشئ من يد الدائن دون إرادته أو دون علمه، كان له الحق في إسترداد حيازته من الغير وفقا لأحكام الحيازة).
حق الحبس مخول للدائن المرتهن قانونا، وله بموجب ذلك رفض التخلي عن العقار المرهون طالما أن حق الرهن لم ينقض بعد ([3])، ورد تعريفه الرهن الحيازي ذاته حيث تنص المادة 948 ق م ج على أن (الرهن الحيازي عقد يلتزم به شخص ... أن يسلم إلى الدائن شيئا .... يخوله حبس الشئ إلى أن يستوفى الدين)
1_1. نطاق آلية الحبس:
1_1_1. النطاق الشخصي:
يتحدد نظاق نفاذ آلية الحبس تبعا لنطاق نفاذ حق الرهن، فيكون الدائن المرتهن أن يحتج به على الأشخاص الذين يكون الرهن نافذا في مواجهتهم، وهم:
_ الراهن: يحتج المرتهن بآلية الحبس في مواجهة الراهن إلى غاية أن يستوفى دينه المضمون.
_ الغير: سواء كان الغير دائنا عاديا للراهن أو دائنا صاحب حق عيني تبعي تا ل في المرتبة أو كان خلفا خاصا إكتسب حقوقا على العقار المرهون، فإن المرتهن يتمسك بميزة الحبس في مواجهته ([4]).
غير أن نص المادة 962 ق م ج حفظ الحقوق التي إكتسبها الغير قبل نفاذ حق الحبس المرتهن، بمعنى أن المرتهن لا يتمسك بحل الحبس في مواجهة من سبقه في المرتبة ([5])
1_1_2 النطاق الموضوعي
يختلف حق الحبس الناشئ عن عقد الرهن العقاري عن الحق في الحبس كوسيلة ضمان المقررة في القواعد العامة ([6]) على اعتبار أن مصدره هو الحق العيني التبعي بينما الحق في الحبس مصدره الحق الشخصي، ويشترط في الأول أن يتم قيد العقد حتى يكون نافذا في مواجهة الغير بخلاف الثاني ([7])، كما أن الحبس يعد وسيلة لاستيفاء أصل الدين المضمون والمصروفات الضرورية حسبما تنص عليه الماده 963 ق م ج، فيما يمتد الحق في الحبس إلى المصروفات النافعة حسبما تقضى به المادة 1/200 ق م ج، كما أن أجل طلب الإسترداد في حق الحبس هو سنة واحدة، بينما حددت المادة 2/202 ق م ج أجل ثلاثين يوما بالنسبة للحق في الحبس، ولا يمنح الحق في الحبس أي ميزة قانونية للدائن فلا يخوله ميزة التقدم ولا ميزة التتبع بعكس حق الحبس ([8])، كما أنه بخلاف حق الحبس فإن الحق في الحبس قد ينشأ دون وجود عقد ومثالها الحق في الحبس لإسترداد مصارف المحافظة على شئ مملوك للغير حسبما تنص عليه المادة 2/200 ق م ج ([9]).
تتضمن آلية الحبس حق الرهن المتعلق بها فقط، بمعنى أنه إذا نشأ للدائن حقوقا أخرى في ذمة الراهن غير متعلقة بالرهن العقاري، فلا يوجد نص قانوني يسمح له أن يحبس العقار المرهون استنادا إلى حقوقه الأخرى.
وإذا كان الأصل أن الرهن لا يتجزأ، فإن آلية الحبس بدورها لا يتجزأ، ولو قبل الدائن الوفاء الجزئي لدينه، فإنه لا يترتب عليه بالمقابل أن يتخلى المرتهن عن جزء من العقار المرهون ولوكان بطبيعته قابلا لذلك ([10]) إلا إذا تم الإتفاق على خلاف ذلك.
1_1_3_ النطاق الزمنى:
تبدأ آلية الحبس من لحظة إستلام المرتهن أو الشخص المعين للعقار المرهون وتبقى سارية إلى أن يستوفى الدائن حقه المضمون ([11])
بيد أن قانون الإجراءات المدنية والإدارية وضع حكما لا يقف حق الحبس عائقا أمامه، حيث تنص المادة 2/764 منه على أنه (يترتب على قيد رسو المزاد بالمحافظة العقارية تطهير العقار و/ أو الحق العيني العقاري من كل التأمينات العينية)، بمعنى أنه إذا تم بيع العقار المرهون جبرا ورسا المزاد على شخص معين وتم قيده، فإن ذلك يطهر العقار من جميع القيود والحقوق التي تثقله، بما فيها التأمينات العينية، وعليه لا يجوز للمرتهن أن يتمسك بآلية الحبس في مواجهة من رسا عليه المزاد، سواء كان قد استوفي دينه من الثمن أو لم يستوفه، حتى لو كان البيع قد تم بناء على طلب دائن آخر، على اعتبار أن التأمين العيني لا يفقد الغير ضمانه العام.
1_2 إسترداد العقار الحبوس:
خولت الفقرة 2 من المادة 962 ق م ج للدائن المرتهن إسترداد العقار المحبوس إذا خرج من يده دون إرادته أو دون علمه، ونطبق أحكام في هذه الحالة أحكام حماية الحيازة الواردة في المواد من 817 إلى 826 ق م ج والتي يستنبط منها ما يلي:
1_2_1 شروط طلب الاسترداد:
بإستقراء المواد القانونية المذكورة نجد أن الشروط هي:
_ أن يكون قد سبق للمرتهن حيازة.
_أن يفقد المرتهن الحيازة بغير إرادته.
_ ان لا يكون من أخذ الحيازة من المرتهن أحق بالتفضيل منه، فإذا كان للمرتهن وللغاضب سند قانوني متكافئ، كانت الحيازة لمن كان أسبق في التاريخ، غير أنه لا عبرة بالأحق في التفضيل إذا استعمل الغاضب القوة في أخذ الحيازة.
_ أن يرفع دعوى الاسترداد في الميعاد القانوني، كما خول القانون له رفع دعوى منع التعرض.
وأكد قرار المحكمة العليا ([12]) على الحيازة الأحق بنصه على أنه (من المقرر قانونا أن الحيازة الأحق بالتفضيل هى الحيازة القائمة على سند قانوني، فإذا لم يكن لدى أى من الحائزين سند أو تعادلت سنداتهما، كانت الحيازة الأحق، هي الأسبق في التاريخ).
1_2_2 آجال طلب الاسترداد:
بحسب نص المادة 817 ق م ج فإن للمرتهن أجل سنة للمطالبة باسترداد العقار الذي فقده، تبدأ بالسريان من تاريخ فقدانه إذا كان عالما بالأمر من حينها، وإلا من وقت انكشاف ذلك إذا كان الفقدان خفية.
ويلاحظ على أحكام حيازة الدائن المرتهن ما يلي:
إعتبار خروج الحيازة من المرتهن إنقضاء لحق الرهن يخالف مفهوم آثار العقد من جهة وحكم الشرط من جهة أخرى، فانتقال الحيازة هو أثر للعقد يترتب في ذمة الراهن وحق المرتهن ولا يتوقف قيام العقد عليه، وإنما يخول – بحسب القواعد العامة – طلب التنفيذ الجبرى أو الفسخ مثلما سبقت الإشارة إليه، بينما ترتيب الانقضاء على الرجوع، يوحى بأنه ركن في العقد وليس إثرا للعقد!
وإذا كان من جانب ثان شرط لنفاذ الرهن في مواجهة الغير، فإن الإخلال بهذا الشرط كان الأول _ والمعقول _ أن يفقد صاحبه حق الحبس وآليتي التقدم والتتبع، لا أن ينهى حق الرهن ويجعله منقضيا.
2_ آلية التقدم:
هل التقدم والتتبع آليتان مستقلتان عن بعضهما أم هما آلية واحدة؟
بالرجوع إلى الكتاب الرابع من القانون المدني والمتعلق بالتأمينات العينية، نجد أنه خصص القسم نفسه لهما ([13])، لكنه فصل بينهما بشكل يوحى باستقلالهما عند سرد أحكامهما، فنصت المادة 907 ق م ج على التقدم ولم تتضمن أي إشارة إلى التتبع، الذي ورد النص عليه في المادة 911 ق م ج بشكل مستقل أيضا.
وبالنظر إلى أحكامهما، نجد أن التقدم والتتبع يهدفان إلى استيفاء حق الدائن المرتهن، وهما قوام الرهن ([14])، وإعمال التتبع سيتبعه حتما إعمال التقدم، بيد أن التشبع تظهر فعاليته عند خروج العقار من ذمة الراهن، بينما التقدم يتم إعماله بغض النظر عن بقاء العقار في ذمة الراهن أو انتقاله إلى الغير، مما يجعل التتبع وسيلة لحماية التقدم.
ووعليه التتبع يختلف عن التقدم. لكنهما مرتبطان بحيث يكمل إحداهما الآخر ويدعمه ([15]).
1_2 مفهوم التقدم:
الرهن ليس غاية في حد ذاته، بل هو وسيلة تمكن الدائن المرتهن من استيفاء حقه، عند عدم الوفاء له به، عن طريق الثمن المتحصل عليه من التنفيذ على العقار المرهون، غير أن الراهن قد يكون مدينا لعدة أشخاص من جهة، وتكون ذمته المالية لا تكف للوفاء بجميع الديون التي عليه من جهة أخرى، فيتزاحم الدائنون على حقوقهم، فلمن يكون التقدم؟
التقدم يقصد به أولوية الدائن المرتهن في أن يتقاضى حقه من ثمن العقار المرهون قبل غيره من الدائنين العاديين والدائنين التالين له في المرتبة، وتتمثل أحكامه فيما يلي:
2_2 نطاق التقدم:
2_2_1 من حيث المحل:
ينصب محل التقدم على ثمن العقار المرهون، حسبما تنص عليه المادة 948 ق م ج، أي المبلغ النقدي المتحصل عليه جراء التنفيذ على العقار المرهون، ويكون ذلك نتيجة بيع العقار المرهون، أما في الحالات الأخرى، فإن المادة 900 ق م ج، جعلت التقدم ينصب على التعويض عن الضرر، وعلى مبلغ التامين.
ومنه فإن التقدم يرد على (المقابل النقدى للعقار المرهون أيا كان) ([16])، سواء كان ثمن بيعه بالمزاد العلنى أو مبلغ التأمين على هلاكه أو مبلغ التعويض المترتب على الإضرار به.
2_2_2: من حيث الموضوع:
الحقوق التي يقوم الدائن المرتهن باستيفاء وممارسة آلية التقدم من أجلها هى أصل الدين والمصروفات والتعويضات المنصوص عليها في المادة 963 ق م ج وقد تظهر الصعوبة في تحديد الحق المضمون، وهذا إذا كان الدين إحتماليا أو مستقلا وإتخذ دائن آخر إجراءات التنفيذ على العقار المرهون قبل أن يتحقق الدين المضمون إذا كان إحتماليا أو يتأكد إذا كان مستقلا.
لم يضع التشريع أحكاما لهذه الحالة ([17]).
2_2_3 من حيث الأشخاص:
يستعمل الدائن المرتهن آلية التقدم في مواجهة الغير كما يلي ([18])
_ إذا كان الغير دائنا عاديا: للمرتهن الأولوية في استيفاء حقه على جميع الدائنين العاديين للمدين، سواء ثبت حقهم قبل عقد الرهن أو بعده، وهم لا يستوفون شيئا من ثمن العقار المرهون إلا بعد أن يستوفى المرتهن كامل حقوقه منه، وهذا هو أهم أثر لآلية التقدم.
ويأخذ حكم الدائن العادي الدائن المرتهن الذي لم يقيد رهنه.
_ إذا كان الغير دائنا مرتهنا: فالأولوية تكون بحسب المرتبة والتي تتحدد بتاريخ النفاذ في مواجهة الغير.
_ إذا كان الغير صاحب حق امتياز: تنص المادة 3/986 ق م ج على أن (الحقوق الممتازة جميعا تكون أسبق في المرتبة على أي حق امتياز عقاري آخر أو حق رهن رسمى ....).
2_3: التنازل عن مرتبة الرهن:
المقصود بالتنازل عن مرتبة الرهن، أن يتم تبادل مراتب الرهن بين دائن مرتهن أسبق في المرتبة مع دائن مرتهن متأخر عنه في المرتبة بالنسبة للعقار ذاته، بحيث يحل كل منهما في مرتبة الآخر ([19]).
وتختلف أسباب الإتفاق على هذا التنازل فقد يكون الأسبق في المرتبة أكثر ملاءة مالية من المتأخر، وتكون بينهما روابط أو مصالح معينة تدفع بهما إلى هذا الاتفاق، إما بمقابل أو على سبيل التبرع.
والتنازل عن مرتبة الرهن يختلف عن التنازل عن الرهن ذاته، الذي أن حصل رتب انقضاء الرهن بصفة أصلية، فما حكم التنازل عن مرتبة الرهن؟
تشترط المادة 904 ق م ج لنفاذ التنازل عن مرتبة القيد، التأشير بذلك على هامش القيد الأصلي، وهو ما يدل على جواز التنازل عن مرتبة الرهن، ويكون ذلك وفق الأحكام الآتية:
2_3_1: أثر التنازل عن مرتبة الرهن:
يتم التنازل في حدود حق المتنازل (الدائن الأسبق في المرتبة)، فإذا كان حق المتنازل له أكبر من حق المتنازل، فإن المتنازل له لا يتقدم بحقه كاملا وإنما في حدود حق المتنازل، والعكس كذلك، أي إذا كان حق المتنازل له أقل من حق المتنازل، فهو لا يحل إلا بمقدار حقه.
وعليه فإن أثر التنازل يكون في حدود أقل القيمتين (حق المتنازل أو حق المتنازل له) ([20]).
وهذا الحكم يحمى الدائنين المتوسطين في المرتبة، بحيث لا يضر التنازل بحقوقهم.
2_3_2: التمسك بالدفوع:
بحسب نص هذه المادة 910 ق م ج، يجوز التمسك في مواجهة المتنازل له بجميع الدفوع التي كان يمكن التمسك بها في مواجهة المتنازل، باستثناء الدفوع التي تتعلق بانقضاء حق المتنازل إذا كان هذا الانقضاء لاحقا للتنازل.
ومثال ذلك جواز الدفع بعدم تجديد القيد إذا كان واجبا قبل حدوث التنازل، أما إذا كان ميعاده لاحقا لشهر التنازل فلا يجوز
التمسك به.
3. آلية التتبع:
إثقال الراهن للعقار المملوك له بتأمين عينى لا يمنعه من التصرف فيه، بما في ذلك إخراجه من ذمته المالية سواء عن طريق نقل ملكيته كلملة للغير أو عن طريق التصرف في أحد الحقوق المتجزئة عن الملكية التي يجوز له التصرف فيها إستقلالا.
فهل يؤدى تصرف الراهن في العقار الي فقدان الدائن المرتهن لحقه؟
3_1. مفهوم التتبع:
المقصود بآلية التتبع، قدرة الدائن المرتهن على إتخاذ إجراءات التنفيذ على العقار المرهون، في أي يد ينتقل إليها ([21]).
وهي مكنة قانونية مقررة لكل دائن مرتهن بغض النظر عن مرتبته ([22])، وهو ما لا يملكه الدائن العادى الذي لا يستطيع التنفيذ على ما يخرج من الذمة المالية لمدينة ([23])
وبالتالى فإن لجوء الدائن المرتهن إلى تتبع العقار، يفترض أن المدين قد تصرف في العقار إلى الغير، وهذا ما يجعل آلية التتبع ضمانة قانونية للدائن المرتهن في مقابل احتفاظ المدين بحقه في التصرف في العقار المرهون وهو ما يحقق التوازن بين حماية حق الراهن في التصرف، وحماية حق المرتهن في الضمان.[24]
والمقصود بالتتبع ليس التتبع المادي للعقار ([25]) ففي الرهن العقاري الأصل هو بقاء حيازة العقار في يد المرتهن، وإنما المقصود هو التتبع القانوني ([26]).
وإذا كان التقدم هو تزاحم بين الدائنين المرتهنين لاستيفاء حقوقهم، فإن التتبع هو تزاحم بين صاحب حق عيني تبعي هو الدائن المرتهن، مع صاحب حق عيني أصلى هو الخلف الخاص.
3_2. شروط التتبع: يجب توافر الشروط الآتية:
_ إنتقال العقار المرهون إلى الغير، تبعا لتصرف الراهن فيه أو بناء على حكم قانونى.
_ أن يكون حق الرهن نافذا في مواجهة الغير، أي توافر شرطي الحيازة والقيد بالنسبة للرهن العقاري، والقيد بالنسبة للرهن الرسمي.
_ حلول أجل الدين، وإلا امتنع الدائن المرتهن عن المطالبة بالتنفيذ على العقار، ويكون حلول الأجل بحسب التاريخ المحدد أو عند سقوط الأجل.
_ إتخاذ إجراءات التنفيذ المنصوص عليها في قانون الاجراءات المدنية والإدارية.
3_3 دفـــــــــــع التتبع:
يسمح نص المادة 911 ق م ج ([27]) للغير الذى انتقل لصالحه العقار المرهون أن يطلب تطهير العقار ([28]) أو تخليته ([29])، فهذا الغير لا يعد حائزا ([30]) وبالتالي إذا أراد الغير تفادى نزع الملكية منه فما عليه إلا أن يقوم بالوفاء بالدين والحلول محل الدائن المرتهن طبقا للقواعد العامة في الوفاء مع الحلول، حيث تنص المادة، 1/258 ق م ج على أنه (يصح الوفاء من المدين أو من نائبه أو من أي شخص له مصلحة في الوفاء ..)
وتقضى المادة 261 ق م ج بانه (إذا قام بالوفاء شخص غير المدين، حل الموفي محل الدائن الذي استوفي حقه في الأحوال الآتية: _ إذا كان الموفي إشترى عقارا أو دفع ثمنه وفاء لدائنين خصص العقار لضمان حقوقهم).
وبذلك يحل صاحب العقار محل الدائن المرتهن بما له من حقوق خولها له عقد الرهن بناء على ما تقضى به المادة 264 ق م: (من حل محل الدائن قانونا أو إتفاقا كان له حقه بما لهذا الحق من خصائص وما يلحقه من توابع، وما يكفله من تأمينات وما يرد عليه من دفوع ويكون هذا الحلول بالقدر الذي أداه من ماله من حل محل الدائن).
[1]الأستاذ د. محمدي سليمان , نفاذ العقد . رسالة دكتوراه 2004 , جامعة الجزائر , كلية الحقوق بين عكنون , ص 9 و51 بتصرف
[2]ق م ج إختصار ل القانون المدنى الجزائري
[3]أنور العمروسي الحقوق العينية التبعية للتأمينات العينية في القانون المدني, معلقا على نصوصها بالفقه وأحكام النقض دون رقم طبعة 2003 ى منشأة المعارف , الاسكندرية مصر 453.
[4]_ 2_ لم يعرف التشريع الغير , بينما يعرفه الفقه بأنه ( كل من يضار بسبب وجود الرهن نتيجة تأثره بما يخوله الرهن للدائن المرتهن من حق في الأفضلية والتتابع , عدا الراهن وورثته , كالدائن المرتهن وأصحاب حقوق الامتياز ومن يقرر له حق اختصاص, وكذا الدائن العادي للراهن , وأيضا مشترى العقار المرهون , ومن اكتسب عليه حق انتفاع د. محمود عبدالرحيم الديب , أحكام استثمار المال المرهون في القانون المدني الطبعة الاولى 2007 , دار الفكر الجامعي الاسكندرية مصر ص 54
[5] د. محمود جمال الدين ذكي. التأمينات الشخصية والعينية. دار الكتاب الحديث. الطبعة الثالثة 1979مصر. ص414.
[6]هذا رأى بعض الفقهاء , وخالفهم آخرون معتبرين أنه يندرج ضمن أنواع الحبس المقررة في القواعد العامة , وهو مستقل عن حق الراهن إلا أنه يعمل على تدعيمه , امتد الخلاف إلى تحديد الطبيعة القانونية للحق في الحبس هل هو حق عيني أو شخصي، أنظر سمير تناغو. التأمينات الشخصية والعينية. دون رقم طبعة 1996. منشأة المعارف الإسكندرية. مصر , ص 357 , ود . وجدي حاطوم. حق الحبس في القانون المدني كوسيلة ضمان غير مباشرة. الطبعة الاولى 2007. منشورات حلبى الحقوقية بيروت. لبنان ص 220
Ph.Malaurie .L.Aynes .Les suretes La puplicite Fonciere 2c edition 2006 par Laurent Aynes et Pierre Croqo .Defrenois .Paris. p188
[7]وهو ما أكدته أحد القرارات القضائية (l,opposabilite du driot retention n,eta nt pas subordoune a la puplicite fonciere ): cass civ .3.16 doc.1998 .III n253 bull civ .
[8]G.Marty P.Raynaud.Driot civil les suretes la publicite fonciere .tone III l,volume 2 ed 1971 sirey paris _v .p34 et 35 .
[9]P.Voirin G.Goubeaux .Droit civil personnes – famille – incapacite – biens – suretes –Tomel .29 edition 2003 L.G.D,J PARIS .p 630
تنص المادة 2/200 ق م ج على : ( ويكون ذلك بوجه خاص لحائز الشئ أو محرزه , إذا هو أنفق عليه مصروفات ضرورية او نافعة , فإن له أن يمتنع عن رد هذا الشئ حتى يستوفى ما هو مستحق له , إلا أن يكون الالتزام بالرد ناشئا عن عمل غير مشروع).
[10]M.planiol G.Ripert Traite pratique de driot civil francais . 2 edition 1953 .Tome 12 suretes reelles . lere partie par Emile Becque .L.G.D.J. Paris .p. 358
[11] المستشار أنور العمروسي. المرجع السابق ص450.
[12]( قرار رقم 82585 الصادر في 21/01/1992 عن الغرفة المدنية . المجلة القضائية العدد 1 سنة 1995. ص 97
[13]موقع سي بي ورلد : https://cb-world.info/the-official-mortgage/
[14]عير د. سمير تناغو عن ذلك بقوله إنهما جوهر الحق العينى التبعى , د. سمير تناغو , المرجع السابق ص 244 وعبر أحد الفقهاء الفرنسسن عن ذلك بقوله :(c,est le but essential de la surete reelle qui permet d,echapper au concou rs avec les creanciers……) ph Malaurie L Anyes .op cit p158.
وإذا كان هناك اتجاه فقهى ينفى آليتي التقدم والتتبع عن الحق العيني الأصلي فإن هناك إتجاه ثان يثبته له انظر في ذلك د.أحمد سلامة الرهن الطليق للمنقول مجلة العلوم القانونية والاقتصادية العدد 2 السنة العاشرة يوليو 1968 جامعة عين شمس , مصر ص 104
[15]د. أحمد سلامة , المرجع نفسه , ص 392.
[16]د. جلال محمد إبراهيم و د. أحمد محمود سعد. الحقوق العينية التبيعة الجزء الاول للرهن الرسمي دون رقم طبعة 1994 دون ناشر ص 246
[17]اختلف الفقه في ذلك , فالفقه الفرنسي يذهب إلى إبقاء دينه – الذى يتحدد وفقا لمرتبته _ لدى الراسي عليه المزاد أو صندوق المحكمة إلى حين تحقق الشرط الواقف أو تخلف الشرط الفاسخ , مع جواز تقديم الدائن التالي له رهنا رسميا يضمن له الحصول على تنصيبه عند ثبوته .
وإذا كان الدين متقبلا يرى الفقه الفرنسي تقديم رهن رسمي يضمن الوفاء أو يتم تأجيل التوزيع إلى حين تحقق الدين إذا كان قريبا
Aubry et Rau ,Droit civil francais . Tome3 7 edition par P Esman .Librairie technique 1968 > P 562
[18]مزية التقدم والتتبع موجهان ضد الغير , بخلاف آلية الحبس التي توجه ضد كافة الأشخاص الراهن والغير
[19]د. جلال محمد إبراهيم ود. أحمد محمود سعد المرجع السباق ص 260.
[20]د. جلال محمد إبراهيم , د. أحمد محمود سعد , المرجع نفسه ص 265 .
[21]د. سمير ناغو المرجع السابق ص 243
[22]سعيد سعد عبد السلام , الوجيز في الحقوق العينية التبعية دون رقم طبعة 2004 , مطابع الولاء الحديثة مصر , ص 385 .
[23]يمكنه في حال إثبات التحايل الدفع بما تخوله القواعد العامة , مثل الدعوى البولصية .
[24]د. جلال محمد إبراهيم ود. أحمد محمود سعد المرجع السابق , ص 286
[25]يقصد بالتتبع المادي : تتبع العقار المرهون عند خروجه من حيازة المرتهن بغرض استرادة , أما التتبع القانوني فالمقصود به سلطة الدائن الحائز للعقار المرهون في تعقبه حينما استقرت ملكيته لتنفيذ عليه استيفاء دينه من ثمنه . د. محمد وحيد الدين سوار. شرح الفانون المدني الحقوق العينية التبعية الكتاب 3 الطبعة الأولي إصدار الخامس 2006 دار الثقافة للنشر والتوزيع. عمان الأردن ص 236.
[26]د. سمير تناغو . المرجع السابق ص 361 وهناك من يعده تتبعا معنويا للملكية أنظر د. سعيد سعد عبد السلام المرجع نفسه ص 629 وحسين عبد اللطيف حمدان التأمينات العينية بدراسة تحليلية شاملة لأحكام الرهن والتأمين والامتياز دون رقم طبعة 2003 منشورات الحلبي الحقوقية بيروت لبنان ص 173
[27]تنص المادة 911 على أنه ( يجوز للدائن المرتهن عند حلول أجل الدين أن يقوم بنزع ملكية العقار المرهون من يد الحائز لهذا العقار إلا إذا اختار الحائز أن يقضى الدين أو يطهر العقار من الرهن أو يتخلى عنه ) .
وإطلاق نص المادة 911 ق م مصطلح الحائز على من انتقلت إليه ملكية العقار المرهون رهنا رسميا قد يضع نوعا من اللبس على أنه اعتبار أن هذا المصطلح يطلق على من يحوز قطعة أرض معينة وفق شروط تضمنتها أحكام الحيازة الواردة في القانون المدني وفى قانون التوجيه العقاري ويتأكد اللبس بالنظر إلى المصطلح المقابل باللغة الفرنسية le tiers detenteur وهو يختلف عن le possesseur , غعتبار أن وضع اليد يعرف كما يلى :
(Maitresse materielle sur un bien , independamment de titre qui pourait la justifier )
فيما الحيازة, هي : (Maitresse de fait exercee sur une chose corporelle et correpondant , dans l,intention du possesseur l,exercice dun droit reel )
يرجع حول هذا الموضوع تعليق الأستاذ: (Ghenima Lahlou . Sens et portee de larticle 30 de la loi 90-25 commentaire de larret n 386808 . Revue de la cour supreme Numero special . jurisprudence de la chamber fonciere Tome 3 .2010 p155
[28]المقصود بالتطهير هو تخليص العقار مما يثقله من حقوق , وهو أحد الخيارات التي خولها القانون للحائز , حتى يتحفظ بالعقار في مقابل دفع ثمنه , ونص القانون المدني على أحكام التطهير في المادة 915 وما يليها, والتي تشترط التطهير ما يلي :
_ يتعلق التطهير بعقار مثقل برهن رسمي.
_ يحق التطهير للحائز وهو من امتلك العقار بناء على سند ملكية مسجل أو من اكتسب حق الانتفاع أو حق الرقبة على العقار.
_ يجب ألا يكون الحائز مسئولا مسئولية شخصية عن الدين المضمون بالرهن فلا يكون هو المدين ولا هو الكفيل (الشخصي ولا العيني)
_ أجل عرض التطهير يمتد إلى غاية إيداع قائمة شروط البيع
_ يجب أن يوجه الحائز إعلانات وفق الشروط القانونية إلى الدائنين المقيدين.
_ يجب ان لا يقل الثمن المعروض عن السعر الذي يتخذ أساسا لتقدير الثمن في حالة نزع الملكية ولا يقل عن المبلغ المتبقي في ذمة الحائز من ثمن البيع.
د. سليمان مرقس ,التأمينات العينية في التقنين المدني الجديد , الطبعة الثالثة 1959 . مطابع النشر للجامعات المصرية مصر. ص 487 د. محمد حسين منصور. النظرية العاملة للائتمان صور الائتمان وضماناته والوسائل التقليدية والحديثة لحمايته الكفالة الرهن الرسمي حق الاختصاص حق الحيازي حقوق الامتياز. دون رقم طبعه 2001 دار الجامعة الجديدة للنشر الإسكندرية. مصر. ص 327 د. همام محمد محمود زهران التأمينات العينية دون رقم طبعة 1997 دار المطبوعات الجامعية. مصر ص 286. M.planiol G Riper .Op .cit p 541
[29]تخول المادة 922 ق م ج للحائز مكنة التخلية , والتي تجعل التنفيذ على العقار المرهون يتم في مواجهة حارس تعينه المحكمة وليس في مواجهته رغم أنه لا يفقد ملكية العقار .
[30]_ د. نبيل إبراهيم سعد . التأمينات العينية (الرهن الرسمي – حق الاختصاص – الرهن الحيازي 0 حقوق الامتياز) دون رقم طبعه 2005 دار الجامعة الجديدة للنشر , الإسكندرية مصر ص 246 . د سليمان مرقس .المرجع نفسه ص 487
|
|
التعليق والتصويت على الموضوع في الموقع الرئيسي
.. عيار 21 الآن.. سعر الذهب اليوم الجمعة 19-4-2024 بالصاغة
.. تطور كبير فى أسعار الذهب بالسوق المصرية
.. صندوق النقد يحذر... أزمة الشرق الأوسط تربك الاقتصاد في المنط
.. صندوق النقد الدولي: تحرير سعر الصرف عزز تدفق رؤوس الأموال لل
.. عقوبات أميركية على شخصيات بارزة وشركات إنتاج الطائرات المسيّ
