الحوار المتمدن - موبايل
الموقع الرئيسي


تحديث مقترح بول سيرفس لتمويل السكن

موفق جواد الطائي

2023 / 11 / 8
الادارة و الاقتصاد


موفق جواد الطائي معمار واكاديمي
قامت المؤسسة العامة للإسكان الى تحديث دراسة بول سيرفس لمعاير الاسكان .
اذكائآ لهذا الجهد الكبير يسعى البحث الى عرض جانب التمويل في الدراسة التي لم يتضمنها تحديث دراسة المعاير .
عرض هذه التجربة الرائدة والفريدة في الوطن العربي على النقاش وتحديثها ومعرفة أسباب تلكؤها ذات فأئده كبيره تدعم العمل البحثي والاستشاري الذي يسعى لإيجاد طرق علميه مجربه وعمليه لتمويل الأسكان
لعل اهم جزء يعنينا من تجربة بول سيرفس هو الجهد الحثيث في وضع توصيات مهمة لم يقدر لها حتى بعد اربعون عاماً ان تنفذ كاملة وقد كان هناك سعياً حثيثآ مقصودآ من قبل السلطات السابقة ومضاربي احتكار السكن بعدم تنفيذها .
لقد اقترح المخطط الاسكاني العام لبول سيرفس منظمات تتعاون بينها على اساس قطاعات اجتماعية واقتصادية وفق آليات وجدولة محددة وحسب أولويات الهيكلة التأليه.
1- تحديد المهام وهيكلة وجدولة التخطيط ،
2- تقديم قواعد وقوانين وأعراف (كودات) جديدة تخدم الاسكان ،
3- السيطرة والاشراف على فعاليات الاسكان ،
4- التعاون والتنسيق بين جميع الفعاليات التي لها علاقة بالاسكان .
لقد تم أقتراح اشراف وزارة التخطيط ومن خلال مجلس اعلى للاسكان ( تم انشاءه بعد اربعين سنة من اقتراحه ) مرتبطاً تنظيمياً بوزارة الاسكان والتعمير يتفرغ لها وكيل وزير على الأقل ويكون عمله على ثلاثة مستويات :
أولا يضم: أ- وزير التخطيط. ب- المجلس الاعلى للاسكان. ج- وزير الاسكان والتعمير. د- وكيل الوزير المسؤول عن الاسكان. هـ- وزير المالية .
الثاني : هيئة تنسيق أ – منظمة الاحصاء المركزية . ب – البنك المركزي العراقي. ج – الوزارات صاحبة المصلحة والداعمة المهنية للاسكان والمؤسسات المعروفة بتأمين الاسكان لمنتسبيها مثل وزارة الزراعة، وزارة النفط، وزارة النقل، وزارة الصناعة وغيرها.
ثالثا هيئة التمويل أ – بنك معلومات. ب – وحدة مركزية لمراقبة الاسكان. ج – وحدة لمراقبة التعاقدات والمقاولات. د – وحدة مراقبة المواد الانشائية وانتاج العناصر البنائية. هـ - وحدة تخطيط منهاج وسياسات الاسكان . و – وحدة دعم وتسويق وادارة الاسكان . ز – البنك العقاري ودوائر التسليف في البنوك ومؤسسات التأمين وغيرها.

نجد التحديث الضروري هو أن يتم الإبقاء على وزير الاعمار والاسكان رئيسآ ومن الافضل أن تكون وزاره خاصه بالإسكان فقط، كما نجد إبقاء التمثيل على مستوى وكيل الوزير هو الافضل لتقليل الروتين الحكومي والبيروقراطي.
أما وحدات المراقبة فيمكن اختزالها بوحدة مراقبه مركزيه هي الوحدة المركزية لمراقبة الاسكان ويكون ارتباطها بالهيئة العامة للإسكان حصرآ وكذلك دمج وحدة دعم وتسويق الاسكان بدوائر التسليف وبصندوق الاسكان حصرآ
هذه المؤسسات هي التي تقود عمليات وسياسات الاسكان اما على مستوى المناطق الجغرافية فقد اقترح ما يلي :-
1- تشكيل 5 وحدات اسكان تعني بالبحث والتنسيق تأخذ بنظر الاعتبار التنوع البيئي والاثني والاجتماعي تكون مهمتها مراقبة فعاليات الاسكان كل في منطقته .
2- تشكيل 5 مؤسسات حكومية للاسكان وبدرجة مديريات عامة تكون مسؤوليتها الاشراف بالدرجة الاولى في كل منطقة من المناطق الخمسة اما التنفيذ فيتم على اساس توزيع العراق للمناطق الخمسة المختلفة وتحوي كل منطقة وحدة تصميم وبحث لتصميم الاسكان في تلك المنطقة على .
أ‌- مؤسسة مقاولات شبه حكومية لتنفيذ المشاريع المدعومة .
ب_ مؤسسات شبه حكومية مدعومة لانتاج مواد البناء والعناصر الانشائية .
ج_ مؤسسات شبه حكومية لإدارة المشاريع والقيام باعمال التجديد والتأهيل .
د_ مؤسسة تسويق ودعم الاسكان في كل منطقة , 1- فرع البنك العقاري وفروع مؤسسات التسليف في كل منطقة في العراق، ب_ هيئة ائتمان لا دارة وجمع الاموال المخصصة من الدولة او الادخار او القطاع الخاص.
التعديل الذي نراه مناسب هو دمج البند الاول والثاني حيث يصار الى أيجاد خمس مديريات تعني بالبحث والتنسيق اضافة الى الاشراف على التنفيذ

اما على المستوى الوطني فيتم تنسيق عمليات الاسكان مع اتحاد المقاولين العراقيين واتحاد الصناعات العراقية فرع مواد الانشاء واتحاد رجال الاعمال العراقيين والاتحاد التعاوني للاسكان في العراق وجميع الجمعيات التعاونية للموظفين والمهنيين للإسكان.
اسهب المخطط الاسكاني العام لبول سيرفس في وصف هذه المؤسسات وتصنيفها وتعاريفها ومسؤوليتها وفق جدول زمني محدد ، لم يتسنى للعراق تنفيذه بسبب الظروف التي مر بها والمعروفة للجميع من ايام الانقلابات والحروب والحصار والاحتلال والله اعلم ما بعد ذلك .
ما يسترعي جل اهتمامنا ما في مخطط الاسكان العام لبول سيرفس من أسلوب دقيق و منهجي في نظم تمويل الاسكان حيث يعتمد التمويل على اربعة دوائر اساسية (شكل رقم 1) : 1 _ رأس المال (الاعتماد المالي لاسكان ) , 2_ توزيع الاعتماد المالي ، 3_ انشاء مركز تمويل وأتمان الأسكان (تأسيس رؤوس اموال لغرض الانشاء) ، 4_ ادارة الاسكان ( تجميع مردودات الايجار والسلف وتوزيع السكن) .
هذه الدوائر البنيوية لموارد الإسكان تعتمد ادعم المالي على مؤسسات وفعاليات محددة
1. مؤسسات التعضيد (منح ، مساعدات مالية من الدوائر الحكومية المحلية ومؤسسات تعاونية وديون خاصة او عامة) ، 2. يتم التعضيد من خلال تخفيض الضرائب على الدور والمواد الانشائية والعناصر البنائية وتيسير الديون الغير معتادة ، 3.اعتماد الجمع بين الاسلوبين الاول والثاني .

لقد كانت الاستراتيجية العامة هي السعي من أجل الزيادة القصوى لتجميع رؤوس الأموال وتبويبها وأعاده توزيعها لأجل السكن وذلك من خلال اشراك رأس المال العام الحكومي والخاص الأهلي لأجل رفد الاسكان ، على ان يقود الرأس المال الحكومي تشكيل هذه الرساميل لاشك أن دور القطاع العام تغير واصبح من الفاعل الاساسي في عمليات التمويل الى المنسق الرئيسي لها .
كان هناك دافعاً اساسياً نحو تأمين تمويل مستدام وخاص بالإسكان وقد تم برمجته وفق ما نلاحظ في مخطط رقم (2) يوضح الاتجاه الاقتصادي الملازم للاستراتيجية المتخذة ورغم عموميته وعدم تحديده الرقمي وشموله الاسكان بشكل عام ولكن حدد بشكل دقيق فقط في وحدات السكن. ان الاتجاه العام كان متوقع ان يحوي من عام 1981 الى 1985 زيادة مضطردة من حصة الدولة في تمويل الاسكان لمعادلة الزيادة الحاصلة في التمويل من القطاع الخاص وعند تجميع هذا المال في مؤسسة اعتماد مالية يمكن تأمين مردود مادي من كلا التمويلين وحسب ما هو موضح في الجدول ، ان هذا بحد ذاته سيفعل البناء وبشكل تصاعدي ويزيد من العون المادي المتوفر لدى جميع المؤسسات وكان مؤمل ان يقود هذا في عام 2000 الى اكتفاء وتمويل ذاتي قد لايصل الكمال ولكنه اتجاه مرضي من الاعتماد على النفس من خلال الرساميل المتجمعة لدى هيئة الائتمان العامة حيث تكون في هذه الفترة قد وفرت مردودات مادية كافية بالتسيير الذاتي هذا بالطبع كان مرهوناً بانجاز الدولة مشاريع البنى التحتية المفروض تنفيذها وفق الجدول المحدد من قبل الدولة ودوائر الحكم المحلي . يوضح المخطط الثاني الزيادة الحاصلة من التمويل للمنح الغير معتادة ومن التمويل الذاتي والذي سوف تكون السمة السائدة في المرحلة التالية . ان ذلك يعزز المردود المادي المتأتي من الاستثمار والذي يزداد بشكل تصاعدي وتدريجياً يحل محل القروض المتأتية من البنوك العقارية .




















شكل رقم (1) يوضح هيكلية وربط عوامل تكوين العلاقات لاجل تمويل الإسكان


شكل رقم (2) يوضح نوع المنح وكيفية استردادها
لاشك ان هناك استهلاكاً وتدهوراً في المباني سوف يحدث والذي يمكن ان يمول من قبل المؤسسات الحكومية والشبه حكومية ومؤسسات الحكم المحلي . لقد كانت ولا تزال رؤوس الاموال التي رصدت الى الاسكان هي اعلى مردود مادي اقتصادي وضمان اكيد احسن من اي استثمار آخر في النشاطات الاقتصادة الاخرى في العراق . لقد بدأ النظر في امر توزيع سكن متخصص قد يكون ملجأً لأصحاب العاهات والمحتاجين وكبار العمر وعديمي الدخل . ان هذا يجب ان يفرز من الاسكان العام ويصبح جزءاً من نشاطات الدولة الخدمية التي تقدمها المؤسسات الحكومية المتخصصة او الشبه حكومية من مؤسسات خيرية واوقاف وغيرها . لاشك ان هناك طرق مختلفة لرد المبالغ المستحقة على الديون والارباح لذلك يتوجب تحديد مبلغ المال المصروف لأجل البناء وكم من المبالغ يمكن ان تصرف من دخل وادخار صاحب الدار وكم هي النسبة التي تسدد من ديون الدولة او غيرها . يحدد بعد ذلك المدة التي يجب تسديدها ومقدار الربح المترتب عليها . في حالة البيوت التي تشيد فقد تم تحديد 30 عاماً لرد المبالغ المستحقة وبربح مترتب على الرساميل من 1 – 3% الا ان التضخم الذي مر به العراق بسبب الحروب والحصار والاحتلال جعل ذلك مستحيلاً فتوقف ذلك في منتصف التسعينات . أما للمستثمرين الأهليين فقد وضع حداً للتمويل الخاص بصاحب البيت والمنتفع لايقل عن دفعه 20% من كلفة البناء وهذا المبلغ يزداد بفترات التسديد المطلوبة وحسب مايطرأ بسوق السكن من تضخم او تغيرات طارئة.
لقد حدد جدول تسديد الديون كما يلي :-
أولاً : ديون لأجل تطوير وتأهيل وتجديد البيوت من 5 – 10 سنوات .ثانياً : ديون لأجل بناء بيت مستقل من 15 – 25 سنة . ثالثاً : ديون مستحقة لجمعيات الاسكان التعاونية من 20 – 30سنه .
تم اعتماد احتساب الارباح التالية 3% للتجديد والتأهيل ومن 7 – 2.5% للبناء المستقل الصرف ومن 5 – 1.5% للسكن المعضد وتعاونيات الاسكان .لأجل تركيز مسؤوليات نشاطات الاسكان فقد تم الاعتماد كلياً على وزارة الاسكان والتعمير ومن خلالها يتم انشاء كيان مركزي لإصدار وثائق ائتمان واسلوب تمويل واستدانة واسترداد المبالغ ونظام تأجير وغيره .
ان جل هذا يعتمد على التنسيق مع وزارة المالية ، لقد اعتمد الدخل المتوقع للمنتفع في تقدير قيمة الفعاليات الاسكانية وحسب المعادلة التالية :-
:س = ، س = المعامل الذي يكون مقبولاً بشكل قياسي وفق المتطلبات الخاصة بكل منطقة .لاشك ان كلفة البيوت متفاوتة بين نوع البناء والكلفة التقريبية الخاصة ببناء المتر المربع الواحد وهو المفهوم القياسي للبيت ، فبحاصل ضرب كلفة المتر المربع الواحد وبالمستوى القياسي المحدد في عدد الأمتار المربعة المطلوبة نحصل على كلفة الدار .
اننا في جميع الاحوال يجب ان نتقيد بطريقة تسديد هذه الكلف حيث يجب ان لايقل عن 10% او يزيد عن 25% من دخل الفرد وبذلك نكون في حالة اكبر من س = 4 فسوف يتم ابعاد ذلك من الاسكان المعضد.
اما الاسكان الغير معضد فقد يحدث ان يسترد المبلغ المدفوع لأجل السكن خلال خمس سنوات وتحدد نسبة أعلى من الربح.
هناك دون شك نشاط التعاونيات الاسكانية التي يجب ان تعضد اذا ماكان مردودها مضموناً نظراً للارتفاع المضطرد في بعض المناطق التي يكون فيها قيمة العقار عالي وبشكل يختلف عما ذكر سابقاً.
الاسكان كادخار يجب ان يوضح وفق نشرات دورية واعلام مستمر يبين الزيادة الحاصلة في القيمة العقارية للدور وللدور المعضدة والغير معضدة مما يوجه رساميل اتجاه السكن ويقلل من التضخم المالي الحاصل في الاسواق وبذلك بتحول الادخار باتجاه الاسكان وليس لاشياء استهلاكية غير ضرورية اخرى.
هناك قطاع آخر هو الاسكان الخاص بمنتسبي الدولة حيث يجب ان يشجع مثل مؤسسات الاسكان الخاصة بوزارة الصناعة للعمال ومنتسبي الحكم المحلي للموظفين ومنتسبي مؤسسات النقل والميناء والسكك والنفط وغيرها ، هذا دون شك يعتمد على جدولة دقيقة يتفق والتصاميم الانمائية الشاملة لمناطق العراق الخمسة ويمكن المتابعة والاشراف على ذلك من قبل الحكومات المحلية .
اما الجانب الآخر في الاستثمار الذي يتم من خلال مؤسسات مختلفة للاسكان اهلية او شبه حكومية او تعاونية فيتم التنسيق بينها دون الرجوع لأجل الموافقات الى هيئات الاسكان الحكومية وقد تحتاج هذه المؤسسات للدولة فقط لأجل آراء استرشادية عامة ان كل هذا يعتمد على مؤسسة هيئة ائتمان تمويل أساسية والذي لم يتحقق هذا الحلم المركزي لحد الآن ولعله سيكون من اولويات المجلس الوطني للاسكان وان كان جاء تنفيذه مؤخراً.
الخلاصة النقاط الرئيسية التي شملها مقترح بول سيرفس هي:-
1.زيادة تمويل السكن:- الهدف الرئيسي هو زيادة تمويل السكن من خلال جمع رؤوس الأموال من مصادر حكومية وخاصة لتمويل مشاريع البناء والتجديد والتأهيل.
2.مراقبة وتوجيه الاستثمار؛ - التنسيق بين مختلف المؤسسات الحكومية والشبه حكومية لضمان أن تستخدم الأموال بشكل فعال وفقًا لأهداف السكن
3.تحديد شروط التمويل: - تحديد الشروط والأحكام للتمويل بما في ذلك نسب الربح وجداول التسديد، مع التركيز على تسهيل عملية التمويل للمحتاجين وأصحاب الدخل المنخفض.
4.تشجيع الاستثمار في السكن الخاص: - دعم الاستثمار في مشاريع السكن الخاصة، بما في ذلك المباني التجارية والسكنية والتجديد والتأهيل.
5:- التوجيه والرصد :- إنشاء هيئة مركزية تتولى مهمة التوجيه والرصد لعمليات السكن وتحقيق الالتزام بالمعايير المحددة.
أن هذه الاستراتيجية تتجه نحو تحقيق التمويل المستدام للسكن في العراق من خلال الجمع بين جهود القطاع العام والخاص والقطاع الاهلي، مع التركيز على تحقيق النتائج الملموسة من خلال مشاريع البناء والتجديد والتأهيل
التوصيات: - نجد أنفسنا نقف بأعجاب أزاء هذا السفر العلمي الذي لا يمكن تجاهله لسبب واحد وأكيد أن العراق دولة ريعيه حيث تملك الدولة كل موارد البلد المالية وهذا يجعلنا نؤكد على نهج بول سيرفس بعد تحديثه الذي يسعي لتمكين الدولة من حل مشكلة الاسكان من خلال تدخل الدولة المباشر والغير مباشر فهي ذات الدور الاساسي ولا يمكن أن تانئا بنفسها عن الأسكان كما هو في الدول الغير ريعيه. وفي الوقت الذي يجب ان نعتمد على اقتصاد السوق لا يعني هذا اعتماد نوع من الرأسمالية المنفلتة دون معاير وضوابط قد تتجاوز احيانآ حتى حقوق الانسان في السعي الى الحياة الحرة الكريمة التي يشكل السكن القسط الأكبر منها





التعليق والتصويت على الموضوع في الموقع الرئيسي


اخر الافلام

.. أسعار الذهب اليوم الأربعاء 08 مايو 2024


.. الرئيس الصيني في ضيافة الإيليزيه.. وسط توترات جيوسياسية واق



.. البنك المركزى: ارتفاع احتياطى النقد الأجنبى لـ41 مليار دولار

.. سعر جرام الذهب الآن فى مصر يسجل 3100 جنيه لعيار 21




.. -ذا تليجراف-: قاعدة سرية في إيران لإنتاج المسيرات وتدريب عنا