الحوار المتمدن - موبايل
الموقع الرئيسي


دعوى أجر المثل بين الشركاء في العقار بين القانون المدني والشريعة الإسلامية ح 5

عباس علي العلي
باحث في علم الأديان ومفكر يساري علماني
(Abbas Ali Al Ali)

2023 / 11 / 22
دراسات وابحاث قانونية


ج . الملكية المشتركة أو المشاعة:.
لا بد أن نعرف معنى الشراكة في الملكية أو الملك على الشيوع وهو المحل الأرحب في تطبيقات القانون والقضاء العراقي فيما يخص دعوى أجر المثل محل البحث، وقبل ذلك لا بد لنا أن نعرف الملكية كحق عيني أصلي أولا ومن ثم تقسيماتها، إذا حق الملكية حق عيني يخول صاحبه سلطة الاستعمال والاستفلال والتصرف ، وهناك نوعين للملكية ملكية مفرزة وملكية شائعة ، واسباب كسب الملكية قد يكون العقد أو الوصية إضافة الى اسباب خاصة الاستيلاء والالتصاق والشفعة والحيازة ، فقد عرفت المادة (1048) من القانون المدني العراقي حق الملكية على انه " الملك التام من شانه ان يتصرف به المالك تصرفاً مطلقاً فيما يملكه عيناً ومنفعة واستغلالاً ، فينتفع بالعين المملوكة بغلتها وثمارها ونتاجها ويتصرف في عينها بجميع التصرفات الجائزة "، وقريبا منه ما تعرفه المادة (802) من القانون المدني المصري "لمالك الشيء وحده في حدود القانون حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه"، ويعرفه العلامة السنهوري حق ملكية الشيء بقوله "هو حق الاستئثار باستعماله وباستغلاله والتصرف فيه على وجه دائم وكل ذلك في حدود القانون".
ومن خصائص حق الملكية أنه دائم ومانع وجامع، بمعنى أنه حق دائم على اعتبار حق دوام بقاء العين ودواء بقاء السلطة ما لم يهلك كلاهما أو أحدهما، اذ قد تنتقل ملكية الشيء الى غيره باي سبب بالبيع وغيره، بل نعني ان حق الملكية يبقى مادام محله باقياً ولا تنقضي إلا بهلاكه، بمعنى ان الحق كصفة وخصيصة يظل باقياً على الشيء رغم انتقاله من شخص لأخر، وأيضا لا تسقط الملكية بالتقادم ولا تزول بعدم الاستعمال لان الملكية بطبيعتها غير مؤقتة، أما كونه مانع فهذا يعني انه حق مقصور على المالك دون غيره، فللمالك وحده ان يستأثر بمزايا ملكه تصرفاً واستعمالاً واستغلالاً وهو ما يسميه القانون المدني العراقي بالسلطان أي "سلطة التصرف"، فله ان يمنع غيره ان يشاركه في هذه المزايا او ان يتدخل في شؤون ملكه، فللملك ان يمنع غيره من مشاركته ولو لم يلحقه ضرراً من هذه المشاركة، وهذا ما اكدته صراحة المادة (802) من القانون المدني المصري سالفة الذكر " لمالك الشيء وحده ..."، وأخيرا فهو حق جامع لأنه اقوى الحقوق العينية واكملها ولأنه يخول صاحبه جميع السلطات التي ترد على الشيء، فللمالك الحق في ان يتصرف بالشيء وان يستعمله وان يستغله إلا ما أستثني بقانون خاص أما حماية للملكية ذاتها أو لطبيعة علاقة الحق بحقوق أخرى، وهذا أستثناء مقيد ومحدود ومنصوص لكنه لا يخل بحق السلطان الكامل والتام للمالك على ملكه..
نعود للقانون المدني العراقي عندما عرف الملكية المشتركة أو الشائعة حيث نصت الفقرة الاولى من المادة (1061) من القانون المدني العراقي على انه " اذا ملك اثنان او اكثر شيئاً فهم شركاء فيه على الشيوع، وتحسب الحصص متساوية، اذا لم يقم دليل على غير ذلك"، تقابلها بالمفهوم المادة 825 مدني مصري "اذا ملك اثنان او اكثر شيئا غير مفرزة حصة كل منهم فيه فهم شركاء على الشيوع، وتحسب الحصص متساوية اذا لم يقم دليل على غير ذلك"، إذا تعرف الملكية الشائعة بانها (حق الملكية لاثنين او اكثر في شيء معين لا تتعين حصة احدهم في جزء مفرز معين منه).
ومن طبيعة الملكية الشائعة أنها تقع على مال معين بالذات يملكه اكثر من شخص وهذه ما يعرف بـ "شركة الملك" التي عرفتها المادة (1060) من مجلة الاحكام العدلية "شركة الملك هي كون الشيء مشتركا بين اثنين فاكثر اي مخصوصا بهما بسبب من اسباب الملك "، حيث نصت مثلا المادة 837 من قانون الموجبات والعقود اللبناني "لكل شريك حصة شائعة في ملكية الشيء المشترك ومنتجاته ...."، اي يتعدد الملاك للشيء الواحد بحيث يكون هذا الشيء مملوكا لأكثر من شخص يملك كل منهم حصة محددة شائعة في الشيء المملوك بأكمله وفي كل ذرة من ذراته.
أما خصائص الملكية الشائعة وكما عرفها القانون المدني هي:.
• التعددية في الملاك أو المالكين دون أستقلال أتفاقي أو قضائي.
• تقييد الأنتفاع بالتزاحم حتى يرفع التزاحم بالأذن من الشركاء أو بالقانون.
• لا يجوز إجبار الشركاء على الشيوع في العين المشاعة من حيث المبدأ وبكل شريك الحق في إزالة الشيوع إلا ما أستثني بنص خاص، أو لطبيعة العين أنها غير قابلة للقسمة لا قضاء ولا رضاء.
ومجمل القول في الملكية الشائعة أنها حق عيني أصلي تتيح لكل شريك التصرف في الحصة الشائعة كلها او بعضها له أو لشريكه او للأجنبي، باعتباره مالكا لها كتصرف المالك بالبيع او الهبة او باي تصرف اخر ناقل للملكية، ويعتبر التصرف صحيحاً ونافذاً في حق بقية الشركاء دون موافقتهم ما لم يقيد هذا الحق بنص كما في مقومات حق الشفعة، ويحل المتصرف له المشتري او الموهوب له محل الشريك المتصرف في ملكية الحصة الشائعة شريكاً مع بقية الشركاء، وله ان يتصرف ببعض حصته الشائعة كما لوكان له النصف من العقار الشائع فيبيع جزء منها ويدخل المشتري شريكا بقدر حصته مع بقية الشركاء ومن ضمنهم الشريك البائع، وليس لبقية الشركاء الاعتراض على البيع، وإذا اراد بقية الشركاء منع دخول اجنبي شريكاً معهم فلهم الحق الاخذ بالشفعة .
كما ويعتبر كل شريك اجنبياً بالنسبة لحصص بقية الشركاء بدون أذن أو رخصة أو توكيل أو وضع قانوني يتيح له ذلك، فلا يعتبر نائباً عن بقية الشركاء دون تخويل أو وكاله حاله حال الغير شريك الأجنبي، فلا يجوز لأي شريك مثلا ان ينتفع او يتصرف بحصة شريكه بدون مسوغ قانوني أو أتفاقي، ووفقا للقانون يعتبر تصرف الشريك بحصة شريك اخر تعديا على ألتزام قانوني حسب نص المادة (1062/1) مدني عراقي، "كل واحد من الشركاء اجنبي في حصة الاخر وليس له ان يتصرف فيها تصرفا مضرا باي وجه من الوجوه"، فاذا تصرف بحصة شريك اخر بالبيع وغيره فان هذا التصرف موقوف على اجازة مالك الحصة، ويعتبر التصرف بحصة شريك اخر أو بالمال الشائع بدون نيابة او موافقة تصرفا فضوليا موقوفا على اجازة بقية الشركاء أو الشريك الذي تم التصرف بحصته، ويعتبر الشريك حكمه ومركزه القانوني حكم الفضولي، فاذا اجازه المالك تعتبر الاجازة توكيلا لاحقا ذا أثر سابق ويطالب الشريك بالبدل الذي قبضه واذا لم يجز بطل التصرف ورجع بضمان المنفعة عليه.
ليس فقط محظورا عليه التصرف أعلاه بل أيضا أن يتصرف لنفسه ولكن هذا التصرف يسبب ضررا لبقية الشركاء والا يتحمل المسؤولية التقصيرية والتعويض عن الضرر الناتج منها، كما نصت بذلك الفقرة الثالثة من المادة (1062) مدني عراقي "إذ أعتبرت حصة كل شريك امانة بيد الاخر فاذا اتلفها بتعديه ضمن"، ولغرض تنظيم الأنتفاع بين الشركاء من خلال أتفاقهم وجدت طريقة القسمة المؤقتة بين الشركاء سواء بأتفاقهم أو بالتحكيم أو القضاء ، وهي قسمة لا تنهي حالة الشيوع بل تنظم مسألة الأنتفاع فقط وهي على نوعين:.
 مهايأة مكانية، أما المهايأة المكانية فهي أتفاق على تقسيم منفعة العين مكانيا بين الشركاء حيث (نصت الفقرة الاولى من المادة 1078 من القانون المدني العراقي على انه "يجوز الاتفاق ما بين الشركاء على قسمة المال الشائع مهايأة فيختص كل منهم بمنفعة جزء مفرز يوازي حصته في المال الشائع ولا يصح الاتفاق على قسمة المهايأة لمدة تزيد على خمس سنيين ....."، وبذلك خالف القانون المدني العراقي القانون المدني المصري في هذا الشرط، إذ لا يمكن أن تتحول قسمة المهايأة المكانية مهما طالت مدتها الى قسمة نهائية في القانون العراقي، بينما القانون المدني المصري يلزمها ويجيزها اذا استمرت مدة خمس عشرة سنة وتتحول الى قسمة نهائية، فقد نصت الفقرة الثانية من المادة (846) من القانون المدني المصري على أنه " تنقلب قسمة المهايأة المكانية الى قسمة نهائية متى ثبت دوامها مدة خمس عشرة سنة وثبت ان الشركاء في الاصل لم يتفقوا على غير ذلك "، وحسنا فعل المشرع المصري إذ نجح بأنهاء إشكالية قانونية تعبر عن قرار ورضا الشركاء بعد هذه الفترة من الأنتفاع المشترك وكشف عنها، وهو ما يعد تقنينا لإرادة المالكين وترجمة لرغبتهم الراسخة والأكيدة .
 أما المهايأة الزمنية فهذه القسمة تعتمد على المقياس الزمن النسبي المساوي لحصة الشركاء وهو ما أشارت له المادة (1078 /2 ) مدني عراقي بقولها "ويصح ان تكون المهايأة زمانية بان يتفق الشركاء على ان يتناوبوا الانتفاع بجميع المال الشائع كل منهم لمدة تتناسب مع حصته "، والملاحظ هنا أن المشرع قد سكت عن وضع حد أعلى لا يجوز الأتفاق على خلافه، ولا على مصير هذه القسمة في أن تتحول إلى قسمة نهائية، لأن الزمن هنا ليس معيارا يمكن أعتماده في القسمة النهائية كما جاء في الفقرة الأولى أنفا، عندما نص المشرع المصري على إمكانية تحول القسمة المكانية إلى قسمة نهائية بين الشركاء.
بخلاف القسمة الرضائية يمكن للشركاء أن يتفقوا على الأنتفاع والأستغلال المشترك بعدة طرق وأساليب ذكرها القانون المدني، منها إدارة الملك الشائع عن طريق تنصيب مدير أو مدار للملك الشائع بأتفاقهم الموثق والمكتوب أو بقرار قضائي، وكذلك يمكن لأصحاب القدر الأكبر أن يطلبوا من المحكمة تنصيب مديرا للملك الشائع من بين الشركاء أو أجنبي عن العقار طالما أن بقية الشركاء لا يشكلون مجموعة تملك سهاما أو حصة أكبر منهم، ويجوز لاحد الشركاء ادارة المال الشائع بدون اعتراض بقية الشركاء باعتباره وكيلا عنهم وهذه الوكالة الضمنية تجيز لاحد الشركاء تأجير او البناء على الارض الشائعة بدون اعتراض بقية الشركاء باعتباره نائبا أفتراضيا عنهم وهذا ما نصت عليه صراحة الفقرة الثالثة من المادة (1064) مدني عراقي على انه "واذا تولى احد الشركاء الادارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم " تطابقها الفقرة الثالثة من المادة 828 مدني مصري..
السؤال هنا متى يحق للشريك التدخل التصرفي في العين المشاعة بدون أذن الشركاء وبموافقة القانون؟ تنص المادة (1066) مدني عراقي على انه " لكل شريك في الشيوع الحق في ان يتخذ من الوسائل ما يلزم لحفظ الشيء حتى لو كان ذلك بغير موافقة باقي الشركاء "، هذا النص يبيح التدخل خلاف رضا أو أذن الشركاء بشرطين أساسين، هما أولا وجود حالة موجبه تتعلق بحفظ العين المشاعة ولمصلحتها، والشرط الأخر أن لا يكون هناك تدخل سابق لنفس العلة والسبب الذي أباح للشريك المتدخل أن يتخذ من الوسائل لحفظ الملكية، فهذا الحال لا يعني أنتفاعا ولا أستغلالا للعين بدون أذن الشركاء وإنما هو تصرف قانوني طارئ يقدر بقدر العلة ولا يتجاوزها، أما " نفقات ادارة المال الشائع وحفظه والضرائب المفروضة علية وسائر التكاليف الناتجة عن الشيوع او المقررة على المال يتحملها جميع الشركاء كل بقدر حصته"، هذا ما نصت عليه المادة (1067) مدني عراقي.
وأخيرا أيضا من حق الشركاء التصرف بالمال الشائع تصرفاً مادياً او قانونياً بالأجماع، فلهم ان يتفقوا على هدم البناء الشائع او بناء الارض المشترك، ولهم بيع المال الشائع ويقتسموا ثمنه بقدر حصصهم ولهم ان يرهنوا المال الشائع او ترتيب اي حق عيني اخر عليه كحق منفعة او ارتفاق، ولهم التصرف بجزء مفرز من المال الشائع بالإجماع، فاذا كان التصرف ناقل للملكية وورد على الشيء الشائع كله انتهت حالة الشيوع، واذا ورد التصرف على جزء مفرز خرج هذا الجزء من الشيوع واقتصر الشيوع على الاجزاء الباقية، لكن في حالة عدم توفر الإجماع وتصرف الشريك أو بعض الشركاء في حالة "اذا انهدمت العين الشائعة كليا واراد بعض الشركاء عمارتها وابى الاخرون فلا يجبر الابي على العمارة "، هذا ما نصت عليه المادة (1069) مدني عراقي، أستنادا إلى تطبيق قاعدة (لا يجبر احد على عمارة ملكه ومن عمرها يتحمل نفقات تعميرها باعتباره متبرعا فلا يرجع بما انفق على الشريك الممتنع عن التعمير، وهذا ما اكدته محكمة التمييز في قرارتها منها ما جاء فيه "اذا اعاد احد الشركاء بناء الدار المشتركة المنهدمة كليا دون اذن بقية شركائه جميعا فلا يحق له الرجوع عليهم بقيمة ما بنا، وانما يكون البناء للشركاء جميعهم لأنه غير مضطر على البناء.





التعليق والتصويت على الموضوع في الموقع الرئيسي


اخر الافلام

.. مصادر إسرائيلية: نتنياهو خائف جدا من احتمال صدور مذكرة اعتقا

.. لحظة اعتقال الشرطة الأمريكية طلابا مؤيدين للفلسطينيين في جام



.. مراسل الجزيرة يرصد معاناة النازحين مع ارتفاع درجات الحرارة ف

.. اعتقال مرشحة رئاسية في أميركا لمشاركتها في تظاهرة مؤيدة لغزة



.. بالحبر الجديد | نتنياهو يخشى مذكرة اعتقال بحقه من المحكمة ال