الحوار المتمدن - موبايل
الموقع الرئيسي


معالم الحياة المعاصرة / 31

رياض عبد الحميد الطائي
كاتب
(Riyad A. Al-taii)

2020 / 12 / 9
المجتمع المدني


تنظيم شؤون العقارات
ـ العقارات تشمل الاراضي والمباني التي فوق الاراضي ، من مهام النظام السكني تنظيم شؤون العقارات ، وهذا ما يتطلب وضع قاعدة بيانات متكاملة عن جميع العقارات الموجودة في البلد , وتكون هذه البيانات تحت سيطرة واشراف الدولة لغرض التعرف على واقع الاسكان في البلد ووضع الخطط اللازمة لمساهمات الدولة في تشييد الوحدات السكنية حسب الاحتياجات المستقبلية الى جانب مساهمات القطاع الخاص في مجال الاسكان
ـ لتشييد اي مسكن او اي مشروع سكني ينبغي توفر ثلاثة مستلزمات رئيسية وهي ( الارض ، مواد البناء ، الايدي العاملة ) وحيث ان الارض هي القاعدة وهي نقطة الانطلاق لبناء اي مشروع سكني ، لذا يجب ان يشتمل النظام السكني على قوانين لتنظيم شؤون الاراضي ( بيعا وشراءا واستثمارا )
ـ يتم تقسيم دائرة شؤون العقارات الى دائرتين فرعيتين هما : دائرة الاراضي ، ودائرة المباني ( او المشيدات ) ، دائرة الاراضي تتولى مهمة تنظيم شؤون الاراضي فقط ولاعلاقة لها بما يشيد فوق الارض من مباني او مزارع ، اما دائرة المباني فهمتها تنظيم شؤون المباني المشيدة فوق الارض ولاعلاقة لها بالارض المشيدة عليها المباني
ـ دائرة شؤون الاراضي تتولى تسجيل وتوثيق عمليات بيع وشراء الاراضي دون النظر في ما هو مشيد فوق تلك الاراضي ان كانت مساكن او مشاريع صناعية او خدمية او اراضي زراعية او اراضي مملوكة للدولة او اراضي بكر غير مشيد عليها اي شيء ولكنها مملوكة للاشخاص اوالشركات او للدولة ، وتأسيس قاعدة بيانات عن قطع الاراضي المفرزة وحسب اجناسها او اصنافها ( اراضي سكنية ، زراعية ، تجارية ، ... الخ ) تدون في قاعدة البيانات اسماء مالكي الاراضي مع مساحات الاراضي واجناسها ومواقعها الجغرافية على عموم الوطن
ـ يتم وضع نظام لترقيم الاراضي بمختلف صنوفها او اجناسها ، يسمى النظام الوطني لترقيم الاراضي ، يستفاد من هذا النظام في التعرف على الموقع الجغرافي لكل قطعة ارض مع مساحتها واسم مالكها بمجرد معرفة رقمها عن طريق دائرة شؤون الاراضي ، يعتمد هذا النظام التقسيم الاداري للبلد من حيث المحافظات ، الاقضية ، النواحي ، المدن ، الاحياء ، حيث تمنح كل محافظة رقم من عددين وكل قضاء رقم من عددين وكل ناحية او مدينة رقم من عددين وكل حي سكني رقم من عددين ثم يتم ترقيم الاراضي في كل حي سكني ترقيم تصاعدي قد يصل الى اربعة اعداد او ستة اعداد او اكثر ، قطع الاراضي قابلة للتجزأة او للدمج وبالتالي يمكن تجزأة قطعة ارض ذات رقم معين الى ثلاث قطع كل واحدة تأخذ رقم جديد مستمد من الرقم السابق قبل التجزأة ، وتقوم دائرة الاراضي باصدار بطاقة ملكية ارض تتضمن معلومات عن جنس قطعة الارض ومساحتها واسم مالكها وموقعها الجغرافي وعائديتها الادارية ورقم الصفحة ورقم السجل في دائرة الاراضي ، وتكون البطاقات مختلفة الالوان حسب جنس الارض
ـ جميع انواع المشيدات فوق الارض يتم تصنيفها وترقيمها وتسجيلها في دائرة المباني بموجب نظام تصنيف وترقيم ويخصص لكل عقار رقم تعريفي و صفحة في السجل ، والسجلات تكون على نوعين ، النوع الاول السجلات العامة والنوع الثاني السجلات النوعية ، السجلات العامة تدون فيه كافة العقارات بمختلف اصنافها التي تقع ضمن حي سكني محدد او وحدة ادارية محددة وبموجب نظام ترقيم ، وكل حي سكني او محلة سكنية لها رقم خاص بها يطلق عليه ( الرقم البلدي او رقم المحلة ) وهو رقم خاص بالتجمعات السكنية ، اما السجلات النوعية فتدون فيها العقارات حسب انواعها او اصنافها ( مساكن ، حوانيت ، متاجر ، شركات ، معامل ، مزارع ، حدائق ، ...الخ ) وتأخذ هذه العقارات نفس ارقامها الموجودة في السجلات العامة ( الرقم التعريفي ) كل عقار تخصص له صفحة في السجل العام وصفحة في السجل النوعي ولكن رقم العقار ( الرقم التعريفي ) يبقى ثابت في كلا السجلين ، هذا بالاضافة الى اصدار شهادة الملكية او سند الملكية بأسم المالك للعقار
ـ لكي تتمكن الدولة من تنظيم شؤون السكن لمواطنيها فان عليها ان تسيطر على حركة تداول العقارات بيع وشراء وتحويل من خلال اشرافها على جميع عمليات التداول وتولي اهمية بالغة لهذه العمليات ، تقوم الدولة باصدار قانون ينظم شؤون العقارات لغرض السيطرة على مشكلة السكن يسمى ( قانون الاسكان الوطني ) ، ومعلوم ان العقارات تختلف حسب جنس العقار كأن يكون دار سكنية او قطعة ارض او مخزن او اي جنس اخر معتمد ، وان الاسلوب المناسب للسيطرة على مشكلة السكن هو ان تقوم الدولة باصدار قانون يسمح بموجبه لكل مواطن بالغ مؤهل بامتلاك قطعة واحدة فقط من كل جنس من اجناس العقارات المعتمدة لدى دائرة تسجيل العقارات مع تحديد حد اقصى لمساحة الارض في كل جنس من اجناس العقار ، ويجب تحقيق العدالة في فرز وتوزيع قطع الاراضي المخصصة لاغراض السكن بما يحقق الغرض الاجتماعي للارض يجب على الشخص المالك لاكثر من مسكن ان يبيع لمن يشاء او يهب لاقربائه من الدرجة الاولى فقط ، ولكن يجب ان يعلم بان الهبة الدائمية للعقار لشخص قاصر سيجعل العقار مجمد لحين بلوغ الشخص القاصر حتى يتمكن من التصرف بالعقار بشكل قانوني
ـ في حالة عدم الوفرة في الاراضي المخدومة مع وجود طلب شديد عليها لاغراض السكن يتوجب على الدولة التدخل الحاسم لتحديد ملكية المواطن من العقارات لغرض منع تحكم القطاع الخاص بمفصل مهم من مفاصل النظام الاجتماعي الا وهو السكن ، للمواطن الحق في تملك مسكن واحد فقط لغرض اقامته الدائمية بغض النظر عن مساحة المسكن ، للمواطن الفرد الحق في تملك قطعة ارض بمساحة محددة وفق القانون يستغلها لاغراض تجارية ، اما المشروع التجاري الذي يتطلب مساحة اكبر من المساحة المحددة للفرد للاغراض التجارية فانه يجب ان تكون ملكيته جماعية ( مجلس ادارة ) وليست فردية
ـ تحديد الملكية في مجال العقارات تعني وضع خط احمر لمقدار المبالغ المستثمرة في تجارة العقارات لكي لا تتكون رأسمالية العقارات ، ان ظاهرة رأسمالية العقارات هي من الظواهر الخطرة في المجتمع ، رأسمالية العقارات تعني تشغيل الاموال الخاصة الضخمة في مجال تجارة العقارات، يجب تحجيم ظاهرة رأسمالية العقارات لكي لا تقع سوق العقارات تحت رحمة اصحاب الاموال الضخمة وبالتالي تهدد استقرار المجتمع ، يجب تحديد ملكية الافراد في مجال العقارات وخاصة هؤلاء الذين يستثمرون رؤوس اموال ضخمة في شراء وتملك العقارات ( اراضي او مباني ) ، ارض الوطن ملك لجميع ابناء الوطن ولا يجوز ان يتحكم فيها الاغنياء ويحرم منها الفقراء ، الارض خط احمر
ـ هناك اسلوبين لتداول ملكية العقارات بين المواطنين اسلوب الملكية الدائمية واسلوب الملكية المؤقتة ، الملكية الدائمية تكون من خلال البيع والشراء او من خلال تحويل ملكية (او نقل ملكية او هبة )اما الملكية المؤقتة فتكون من خلال قيام مستثمر بتشييد مشروع استثماري على قطعة ارض لا تعود له وبالاتفاق مع مالك الارض بموجب عقد موثق من قبل دائرة شؤون العقارات لغرض الاستفادة منها تجاريا لفترة زمنية محددة دون مقابل على ان تعود الارض بما عليها من بناء الى مالك الارض ملكا خاصا له بعد انقضاء الفترة الزمنية المتفق عليها في العقد ، وخلال فترة العقد يحق لكل من مالك الارض والمستثمر ان يتصرفا في ملكيتهما بيعا وشراءا او هبة بشرط عدم المساس بمضمون عقد الاستثمار ، وبقاء فترة نفاذية العقد دون اي تغيير الا اذا اراد مالك الارض ان يبيع ارضه للمستثمر ذاته ، او اراد المستثمر ان يبيع مشروعه لمالك الارض حينئذ تنتهي نفاذية العقد
ـ دائرة شؤون العقارات تكون مسؤولة عن تنظيم اجراءات تداول ملكية العقارات بين المواطنين ، البيع والشراء في العقارات يترتب عليه استيفاء رسوم من الطرفين حسب القيمة التقديرية لسعر العقار ، اجراءات الملكية المؤقتة يترتب عليها استيفاء رسوم من الطرفين حسب القيمة التقديرية للمشروع ، اما تحويل الملكية او الهبة فلا يترتب عليه استيفاء رسم لانه عبارة عن ايهاب عقار من شخص الى احد اقربائه
ـ تحويل الملكية في العقارات او الهبة لا يجوز الا بين الاقرباء من الدرجة الاولى فقط ( اب ، ام ، ابن ، ابنة ) ويشمل ايضا اقرباء سلسلة ربط التوالي ( جد ، جدة ، أب ، أم ، ابن ، ابنة ، حفيد ، حفيدة ) ، والهبة نوعين : دائمية ووقتية ، يمكن سحب الهبة الوقتية من قبل الواهب في اي وقت يشاء ، كما ان الهبة الوقتية تتحول تلقائيا الى هبة دائمية في حالة وفاة الواهب الا اذا تضمنت وصية الواهب بغير ذلك ، يتم اعتماد مضمون الوصية في حالة تقرير مصير الهبة الوقتية ، اما الهبة الدائمية فلا يمكن سحبها الا بموافقة الموهوب ، وبالنسبة لتداول ملكية العقارات بين الزوج وزوجته فانه يكون باسلوب البيع والشراء او اسلوب الملكية المؤقتة لاغراض الاستثمار ولا يجوز باسلوب الهبة
ـ الاشخاص البالغين المؤهلين فقط هم من يحق لهم تداول العقارات ولا يجوز لمن هم بعمر اقل من 21 سنة
ـ يجوز للشخص غير البالغ ( القاصر ) ان يمتلك عقار عن طريق الهبة فقط ( تحويل ملكية ) ولكن لا يحق له التصرف به بيعا او ايهابا الا بعد بلوغه سن البلوغ والتأهيل ، الشخص القاصر لا يتمتع بالاهلية في التصرف في عمليات البيع والشراء وتحويل الملكية في العقارات ولكن يحق له التملك تحويلا او هبة ، ولا يحق للوصي على القاصر ان يتصرف بملكية القاصر من العقارات .
..... يتبع الجزء / 32





التعليق والتصويت على الموضوع في الموقع الرئيسي


اخر الافلام

.. بريطانيا تبدأ احتجاز المهاجرين تمهيداً لترحيلهم إلى رواندا


.. جولة لموظفي الأونروا داخل إحدى المدارس المدمرة في غزة




.. اعتقال أكثر من 1300 شخص في الاحتجاجات المناصرة لغزة في عموم 

.. العالم الليلة | الآلاف يتظاهرون في جورجيا ضد مشروع قانون -ال



.. اعتقال طالبة أمريكية قيدت نفسها بسلاسل دعما لغزة في جامعة ني